随着商业地产正式步入存量竞争白热化阶段，国内购物中心招商与营运人员正被多重现实困境裹挟：消费需求快速迭代、周边商圈不断扩容分流、非标商业持续挤压市场，加上行业同质化竞争愈演愈烈，招商端陷入「盲目拓客、品牌筛选难、谈判谈不拢、空铺补位慢」的内耗，营运端则面临「客流下滑、商户存活难、二次招调滞后、运营成本高企」的难题；同时，运营智能化已成行业趋势，但多数招商与营运人员缺乏相关技术运用能力，仍依赖传统经验开展工作，难以适配行业发展需求。

传统招商靠人脉、运营靠人工的模式，早已难以破解招商低效、运营乏力的痛点，更无法满足企业差异化突围的发展需求。为帮助企业及一线招商、营运人员跳出工作困境，在激烈的存量竞争中站稳脚跟，本课程紧扣购物中心存量竞争阶段的核心特点，聚焦招商与营运全流程痛点，重点传授如何运用算法技术，提升招商精准度、缩短招商周期，优化运营效率、降低运营成本，强化资源统筹管理能力，助力企业打破同质化竞争僵局，打造差异化核心优势。

课程聚焦实操，拆解招商与营运的共生逻辑，讲解全流程协同方法，结合头部案例分享商品力优化与租金提升的核心技巧，配套可落地工具，帮助商业管理从业者打破认知壁垒，快速转化成果，实现三方共赢与资产绩效提升。

· 聚焦存量时代，利用算法技术提升招商精准度与运营效率，实现差异化优势

· 涵盖租赁策略、市场定价、租户评估等实战内容，通过案例与演练强化实操能力

· 提供盈亏平衡点测算、租金分析模型等工具，以数据支撑租赁谈判、续约涨租及资产改良决策

· 从租户评估、销售目标定制到大促优化，实现租户全生命周期精细化运营

· 结合客流、销售、车位、会员等多维度指标，全面优化购物中心运营效率

1、处于发展期、成熟期的购物中心，商业管理公司中高层；
2、强烈建议营运、推广、客户关系、信息部团队一起学习；

3、其他对此话题感兴趣的招商、物管等同学。

为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

！！本课程学员需携带电脑上课。

导入：

一、存量时代特点

二、新资本化机遇

三、产品模型

四、算法战争

第一章 租赁策略算法：

固租/抽成/取高租赁策略的算法和实战难点是什么？租赁谈判实战中，更优的取高商务条件如何测算和权衡？Coupon ROI算法？

一、固租

二、抽成

三、两者取高

四、实战难点

1、处于不同发展阶段的商场，对固租和扣点两个商务条件，孰高孰低，如何权衡？

2、当商场从固租向取高逐步转型时，是一刀切？还是有先有后？何为先？何为后？

【演练1：计算促销补贴投资回报率Coupon ROI】

第二章 租金定价算法：

从商场的实力地位出发，市场租金定价如何测算？

一、市场租金VS成本租金

二、市场租金定价方法——比较网格法

三、商铺租金分解

【演练2：用比较网格表测算市场租金】

第三章 租户盈亏算法：

如何评估意向租户的承租能力或欠租/掉铺预警，以提升收租率和出租率的租户盈亏/现金流平衡点？

一、盈亏平衡点

1、盈亏平衡点算法

2、盈亏平衡点使用场景

盈亏平衡点适用于所有业态

Ø 签约前：用来评估意向租户的承租能力，提升收租率

Ø 开业后：用来欠租预警，提升收租率

Ø 用来评估租户盈利用力，提升涨租率

3、租户利润和投资回报期测算方法

二、现金流平衡点

1、现金流平衡点算法

2、现金流平衡点使用场景

Ø 开业后：用来评估掉铺风险，进行掉铺预警，增加招商储备期，提升出租率

【演练3&4：估算租户盈亏平衡点和利润】

第四章 涨租率算法：

如何用合理的算法，获取更高的续约涨租率？

平台商凭借增强的销售能力从内容商那里获取应得的“分润比例”，用租售比测算固租续约涨租率

【演练5：计算固租续约涨租率】

第五章 租户年度销售目标算法：

如何量身定制租户的年度销售目标？

一、用一把尺子、五个刻度精准识别租户经营状态

二、量身定制下阶段租户销售目标

三、五步建立真目标

【演练6：计算租户年度销售目标】

第六章 大促月销售目标算法：

为提高Coupon ROI，如何精算零售品牌大促月销售目标？

一、商场给与补贴的租户大促月销售目标测算方法

二、对赌协议怎么签？

三、券支付占比与促销效果、商场补贴、销售业绩的关系？

四、促销补贴扣点与什么相关？受什么影响？

五、挑战销售目标如何测算？

【演练7：计算大促月租户销售目标】

第七章 筛选大促品牌算法：

如何用租金分析模型优选参与大促的品牌？

补贴预算有限，用租金分析模型“抓大放小”，锁定租金贡献更高的租户

第一步：找到租金分析模型的关键变量

第二步：设计租金分析模型，计算租户的租金贡献综合得分

第三步：编制《租金和零售额综合排名分析表》，导入租户概况、销售额、租金等，测算租户星级

第四步：锁定参与大促的重点租户，制定重点租户经营策略

【演练8：用租金分析模型优选参与大促的品牌】

第八章 资产改良算法：

资产改良投入是否划算，如何评估测算？

一、资产估值算法

二、资产改良投入VS营业费用

三、了解业主目标

四、资产改良申报/审批流程

【演练9：资产改良可行性测算】

第九章 经营分析实战场景

1、用客流增长率和销售增长率的关系，衡量流量变现效率

2、重视车位周转率，争取远端优质客流的获客最大化

3、提高会员积分兑换率，增加会员活跃度【案例】

4、用渗透率和贡献度分析核心客群来源地，确定营销渠道和促销手段

5、用四象限法+销售排名，评价租户销售表现，采取不同策略【案例】

杜老师 
 

擅长购物中心的精准定位、招商调整、深度运营、营企联动等实战训练课程和咨询顾问。

30年商业经验（奢侈品/潮流百货19年，购物中心7年，商业地产培训师6年），其中20多年高管经验。

原万达商管集团区域总经理（2011-2015连续5年万达全国优秀总经理）。

香港瑞安新天地、宜家荟聚、新加坡凯德、万科印力、招商蛇口、大悦城、百联集团、王府井集团、武商集团、银泰商置、华侨城、粤海集团、深业集团、银座集团等标杆企业商业地产课程授课导师。

· CCIM国际注册商业房地产投资师（认证机构：国际注册商业房地产投资师协会，资格证编号：NO：23419）

· CPM国际注册资产管理师（认证机构：IREM国际资产管理协会，资格证编号NO：25977）

· FMP国际注册设施管理师（中级））（认证机构：美国IFMA国际注册设施管理协会，资格证编号NO：34820）

· 《万达集团商业管理丛书》编委之一（清华大学出版社）